Zkrácená verze...

Mgr. Jiří Dostál, advokát

Věstonická 4289/12, 628 00 Brno

Analýza platnosti ujednání o právu nájemce na odkup spoluvlastnického podílu na nebytové jednotce spojené s právem užívání garáže či garážového

stání a otázek souvisejících.

Objednatel:       Statutární město Zlín

IČO: 00283924

se sídlem nám. Míru 12, 761 40 Zlín (dále jen „Objednatel“)

Zpracovatel:      Mgr. Jiří Dostál, advokát

IČO: 74320963

se sídlem Věstonická 4289/12, 628 00 Brno

(dále jen „Zpracovatel“)

V Brně dne 23. 02. 2024

1.Zadání

Objednatel žádá Zpracovatele, aby zpracoval právní analýzu, jejímž předmětem bude řešení otázky platnosti či neplatnosti ujednání obsaženého ve smlouvě o nájmu, podle něhož je nájemce oprávněn odkoupit od Objednatele spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce v bytovém domě, s nímž je spojeno právo na užívání garáže či garážového stání a v návaznosti na to pak řešení dalších navazujících otázek.

Dle objednávky č. O230240004 ze dne 15. 01. 2024 Objednatel konkrétně žádá zodpovězení následujících otázek:

1. Je na základě uzavřených nájemních smluv statutární město Zlín povinno na základě žádosti nájemce garáž či garážové stání, resp. spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce s právem užívat příslušné stání či garáž převést do jeho vlastnictví? V případě, že ano, je povinno tak učinit za cenu 510 Kč nebo 1000 Kč nebo cenu jinou? Při analýze platnosti ujednání o právu na převod přihlédněte k absenci souhlasu členské schůze BDP s takovým ujednáním.
2. Pokud ano, jakým způsobem by k takovému převodu mohlo dojít, a to s přihlédnutím k aktuálnímu vymezení parkovacích stání/garáží v připraveném návrhu prohlášení vlastníků? Jaké úkony musí takovému případnému převodu předcházet ze strany BDP?
3. Pokud by k převodu garáží/garážových stání mělo dojít, má nájemce, který žádost o odkup garáže/garážového stání podal po termínu dohodnutém v nájemní smlouvě, právo na odkup garáže/garážového stání dle ujednání v nájemní smlouvě?

6.K platnosti Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2010

6.1.Zveřejnění záměru budoucího prodeje

124. Dle § 39 odst. 1 Zákona o obcích ve znění ke dni uzavření Nájemní smlouvy 2010 musí být záměr obce prodat nemovitý majetek zveřejněn po dobu nejméně 15 dní před rozhodnutím v příslušném orgánu vyvěšením na úřední desce. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný.
125. Z odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 128/2009 ze dne 31. 8. 2011 vyplývá, že uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí bez předchozího zveřejnění záměru nakládání s majetkem obce by docházelo k obcházení § 39 odst. 1 Zákona o obcích. Z tohoto důvodu je nezbytné i v případě Ujednání o odkupu posoudit, zda byl záměr budoucího prodeje zveřejněn v souladu s § 39 Zákona o obcích.
126. Objednatel nemá k dispozici žádné listiny, z nichž by vyplývalo, že záměr převést vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu na Nebytové jednotce byl ve smyslu § 39 odst. 1 Zákona o obcích zveřejněn.
127. Z tohoto důvodu lze konstatovat, že právní úkon Objednatele týkající se Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2010 je absolutně neplatný, neboť absolutní neplatnost právního úkonu v případě nezveřejnění záměru stanoví přímo § 39 odst. 1 Zákona o obcích.

6.2.Rozhodnutí členské schůze Bytového družstva Podlesí

128. Dle čl. 19 odst. 4 písm. l) Stanov Bytového družstva Podlesí účinných v době uzavření Nájemní smlouvy 2010 patří do působnosti členské schůze rozhodování o „zcizení majetku družstva včetně uzavírání dohod o smlouvách budoucích“.
129. Součástí působnosti členské schůze je též právo rozhodovat o záležitostech uvedených v právních předpisech, byť nejsou ve stanovách výslovně obsaženy, neboť ustanovení právních předpisů týkající se působnosti členské schůze jsou ustanoveními kogentními. Součástí působnosti členské schůze je tak dle § 239 odst. 4 písm. i) Obchodního zákoníku též rozhodování

„o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty, nebo s byty; takové rozhodnutí může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká; to neplatí, jestliže družstvu vznikla povinnost převést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví člena, který je nájemcem.“

130. Závěry dle předchozího odstavce potvrzuje rozsudek Vrchního soudu v Praze sp. zn. 7 Cmo 272/2014 ze dne 30. 04. 2015, v jehož odůvodnění Vrchní soud v Praze mimo jiné uvedl:

„Vzhledem k uvedenému je proto třeba daný případ posuzovat dle ust. § 239 odst. 4 písm. i) obch. zák., který je kogentním ustanovením zákona a nelze se od něj odchýlit.“

131. V případě působnosti, podle níž je členská schůze oprávněna rozhodovat o zcizení majetku, aniž by se taková působnost výslovně vztahovala též na uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, je nezbytné zjistit, zda se taková působnost vztahuje též na případy uzavírání smluv o smlouvách budoucích.
132. Analogicky lze v tomto případě využít soudní judikatury vztahující se k povinnosti obcí zveřejňovat záměr prodat hmotnou nemovitou věc ve smyslu § 39 odst. 1 Zákona o obcích¹².
133. Komentář k § 39 Zákona o obcích k tomu uvádí: „Záměr je třeba zveřejnit i před uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě, na kterou se vztahuje povinnost zveřejnit záměr, neboť touto smlouvou obec přebírá soudně vynutitelnou povinnost budoucí smlouvu v zásadě vždy uzavřít (srov. rozhodnutí NS ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 33 Cdo 128/2009, a ze dne 21. 2. 2018, sp. zn. 32 Cdo 1785/2017).“
134. Vzhledem k tomu, že uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí je nastolena situace, kdy může dojít k uzavření budoucí smlouvy bez aktivity jedné ze smluvních stran jen na základě rozhodnutí soudu, je zřejmé, že by uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí mohlo docházet k obcházení ustanovení týkajících se působnosti členské schůze družstva.
135. Z uvedeného důvodu má Zpracovatel zato, že působnost členské schůze se vztahuje též na uzavírání smluv o smlouvách budoucích týkajících se převodu majetku družstva.

145. Výjimka z aplikace předmětného ustanovení, připojená na konci ustanovení po středníku ve znění „to neplatí, jestliže družstvu vznikla povinnost převést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví člena, který je nájemcem“, se vztahuje na situaci dle § 23 a § 24 Zákona o vlastnictví bytů¹⁴.
146. Ve vztahu k povinnosti převodu nebytového prostoru stanoví § 23 odst. 3¹⁵ Zákona o vlastnictví bytů podmínku, že musí jít o nebytový prostor, na jehož financování se podílela svým členským podílem pouze fyzická osoba – člen družstva, která je nájemcem, nebo její právní předchůdce.
147. Vzhledem k tomu, že předmětné automobilové, resp. garážové stání ze své povahy nebylo a ani nemůže být vymezeno jako samostatný nebytový prostor, je zjevné, že se uvedená výjimka neuplatní, neboť i kdyby nájemce stání byl členem družstva, nemůže být splněna podmínka, že se na financování nebytového prostoru podílel sám, neboť se mohl sám podílet nanejvýš na financování samotného stání, které však samo o sobě není a nemůže být samostatným nebytovým prostorem.
148. Dle sdělení Objednatele členská schůze Bytového družstva Podlesí o uzavření Nájemní smlouvy 2010, resp. Ujednání o odkupu nerozhodovala a Bytové družstvo Podlesí před uzavřením Nájemní smlouvy 2010 nedisponovalo ani písemným souhlasem většiny členů Bytového družstva Podlesí, kteří byli nájemci v předmětném bytovém domě.
149. Vzhledem k tomu, že uzavření Nájemní smlouvy 2010, resp. Ujednání o odkupu nepředcházelo získání písemného souhlasu s převodem od většiny nájemců bytů v předmětném bytovém domě a o budoucím převodu nerozhodla ani členská schůze, je na základě shora uvedeného dle názoru Zpracovatele právní úkon Bytového družstva týkající se Ujednání o odkupu neplatný.
150. Uvedený závěr podporuje též rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 2230/2017 ze dne 10.

10. 2019, v jehož odůvodnění Nejvyšší soud mimo jiné uvedl:

„Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 30. 9. 2015, sp. zn. 29 Cdo 3098/2012, konstatoval, že jestliže byla smlouva za družstvo uzavřena osobou, která byla v době jejího uzavření jeho jediným členem, nelze za daného (výjimečného) stavu věci platnost učiněného právního úkonu podmiňovat požadavkem, aby o prodeji sporných věcí rozhodla v intencích ustanovení § 239 odst. 4 písm. i) obch. zák. členská schůze družstva, neboť v situaci, kdy takového rozhodnutí nelze objektivně dosáhnout, není ani žádného rozumného důvodu spojovat se skutečností, že zde není

¹⁴ Že jde o výjimku dle § 23 a § 24 Zákona o vlastnictví bytů potvrzuje usnesení Vrchního soudu v Praze sp. zn. 7 Cmo 227/2013, v jehož odůvodnění Vrchní soud v Praze mimo jiné uvedl: „Z citovaného ustanovení vyplývá, že podmínkou platnosti rozhodnutí členské schůze družstva o majetkové dispozici (prodej, nájem, zástava) s nemovitostí (domem nebo bytem ve vlastnictví družstva) je předchozí písemný souhlas většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v předmětné nemovitosti (tj. nájemci bytů v takové nemovitosti, ať jde o byty v budově ve vlastnictví bytového družstva či o byty ve vlastnictví tohoto družstva podle zákona o vlastnictví bytů). Výjimkou z této povinnosti jsou případy tzv. povinných převodů bytů do vlastnictví člena bytového družstva, který je nájemcem předmětného bytu, podle § 23 a 24 BytZ.“

¹⁵ § 23 odst. 3 Zákona o vlastnictví bytů: „Obdobně se postupuje i u nebytových prostorů, u nichž se na financování podílela svým členským podílem pouze fyzická osoba – člen družstva, která je nájemcem, nebo její právní předchůdce.“

usnesení členské schůze, jež by o prodeji rozhodlo, následek v podobě neplatnosti učiněného právního úkonu.

Z výše uvedeného rozhodnutí vyplývá, že byla-li spojena platnost smlouvy uzavřené družstvem (při absenci potřebného rozhodnutí členské schůze) s výjimečným skutkovým stavem, nebude běžným závěr, že by smlouva o majetkových dispozicích s majetkem družstva podle ustanovení

§ 239 odst. 4 písm. i) byla při absenci potřebného rozhodnutí členské schůze platná.

V tomtéž rozhodnutí Nejvyšší soud také vyjádřil, že účelem ustanovení § 239 odst. 4 písm. i) obch. zák. je ochrana družstva a zájmů jeho členů před svévolným jednáním statutárních orgánů družstva (jejich členů).

…

Jelikož absolutní neplatnost zástavní smlouvy v tomto konkrétním případě slouží i k ochraně družstva a zájmů jeho členů, obstojí závěr odvolacího soudu o neplatnosti zástavní smlouvy pro rozpor se zákonem, neboť lze shledat, že v projednávané věci smysl a účel zákona vyžadují vyslovení neplatnosti zástavní smlouvy.“

151. Vzhledem k tomu, že absence souhlasu většiny bydlících členů družstva a absence rozhodnutí členské schůze je v rozporu se zněním zákona, je dle názoru Zpracovatele právní úkon Bytového družstva Podlesí ve věci Ujednání o odkupu v souladu s § 39 odst. 1 Starého občanského zákoníku absolutně neplatný.

K podstatným náležitostem budoucí smlouvy

164. V případě kupní smlouvy jsou podstatnými náležitostmi ve smyslu § 588¹⁸ Starého občanského zákoníku určení předmětu koupě a určení ceny.
165. Cenu za převod spoluvlastnického podílu na Nebytovém prostoru sjednaly smluvní strany ve výši 1.000,- Kč. Takto určená cena za převod vlastnického práva je určitá a není příčinou neplatnosti Ujednání o odkupu.
166. Co se týká vymezení předmětu koupě, pak dle konstantní judikatury Nejvyššího soudu musí smlouva o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky obsahovat kromě obecných náležitostí právního úkonu i náležitosti uvedené v § 6 odst. 1 Zákona o vlastnictví bytů. Dle znění Zákona o vlastnictví bytů, účinného v době uzavření Nájemní smlouvy 2010, šlo o následující náležitosti:
     1. označení budovy nebo domu údaji podle katastru nemovitostí, číslo jednotky včetně jejího pojmenování a umístění v budově,
     2. popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
     3. určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,

¹⁸ § 588 Starého občanského zákoníku: „Z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.“

4. stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek (§ 8 odst. 2),
5. označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, údaji podle katastru nemovitostí,
6. práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

toho, zda jde o jednotku již existující nebo o jednotku, která teprve vznikne na základě prohlášení vlastníka budovy. Nejvyšší soud k tomu doslova uvedl:

„Není pochyb o tom, že smlouva o smlouvě budoucí musí pod sankcí neplatnosti obsahovat ujednání o podstatných náležitostech budoucí smlouvy, tj. v projednávaném případě smlouvy o převodu vlastnictví bytové jednotky podle § 6 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony /zákon o vlastnictví bytů/, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen

„zákon č. 72/1994 Sb.“), a to v rozsahu, který je podmíněn tím, zda jde o jednotku již existující nebo o jednotku, která teprve vznikne na základě prohlášení vlastníka budovy (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1244/99, ze dne 22. 5. 2002, sp. zn. 28 Cdo

859/2002, ze dne 24. 2. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4404/2008, ze dne 31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo

1407/2010, ze dne 15. 2. 2018, sp. zn. 26 Cdo 2147/2016, nález Ústavního soudu ze dne 26. 1. 2016, sp. zn. II․ ÚS 2124/14).“

179. Nelze tedy dojít k závěru, že by k velikosti převáděného spoluvlastnického podílu bylo možné jednoznačně dospět na základě výkladu smyslu a účelu projevu vůle smluvních stran, neboť ten v tomto ohledu není dostatečně určitý, když nelze dospět k jednoznačnému závěru, že smluvní strany měly na mysli buď podíl o velikosti pouze v poměru automobilového stání k ploše Nebytového prostoru, nebo jiný podíl, jehož velikost však žádným způsobem ujednána nebyla.
180. Smluvní strany se tedy dle názoru Zpracovatele na rozsahu budoucího předmětu převodu spočívajícím v určení velikosti převáděného podílu žádným způsobem nedohodly, ani v tomto ohledu nijak neprojevily vůli, jakým způsobem by měla být velikost podílu určena.
181. Vzhledem k tomu, že v době uzavření Nájemní smlouvy 2010 byl již předmětný bytový dům postaven a zkolaudován (dle čl. I odst. 1 Nájemní smlouvy 2010 byl obytný dům zkolaudován v roce 2003), bylo všem účastníkům známo přesné umístění předmětného automobilového stání, včetně jeho plochy vůči ploše všech ostatních stání či garáží a jiných částí Nebytového prostoru. Přestože účastníci Nájemní smlouvy 2010 neměli k dispozici údaje, podle nichž by uvedli všechny údaje vyžadované pro převod jednotky dle Zákona o vlastnictví bytů, nic jim zjevně nebránilo, aby vymezili velikost podílu na Nebytovém prostoru, která by měla být předmětem budoucího převodu. K dohodě na velikosti v budoucnu převáděného spoluvlastnického podílu tak nedošlo.
182. Též z tohoto důvodu je tak Ujednání o odkupu neurčité, neboť nelze ani výkladem dovodit, jak

velký spoluvlastnický podíl by měl být předmětem převodu.

183. Vzhledem k tomu, že Ujednání o odkupu je v části vymezení předmětu převodu neurčité, je

v rozporu s § 37 odst. 1²⁰ Starého občanského zákoníku, a proto je neplatné.

K povaze neplatnosti

184. Pro řešení předmětu tohoto odborného právního stanoviska je v souvislosti s neplatností podstatné, zda jde o neplatnost absolutní, tedy neplatnost, která působí již od samotného počátku, nebo zda jde o neplatnost relativní, tedy o situaci, kdy je jednání platné, dokud se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá.
185. Relativně neplatné právní úkony taxativním způsobem vymezuje § 40a Starého občanského zákoníku následovně: „Jde-li o důvod neplatnosti právního úkonu podle ustanovení § 49a, § 140,

§ 145 odst. 2, § 479, § 589, § 701 odst. 1, § 775 a § 852b odst. 2 a 3 považuje se právní úkon za platný, pokud se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá. Neplatnosti se nemůže dovolávat ten, kdo ji sám způsobil. Totéž platí, nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje dohoda účastníků (§ 40). Je-li právní úkon v rozporu s obecně závazným právním předpisem o cenách, je neplatný pouze v rozsahu, ve kterém odporuje tomuto předpisu, jestliže se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti dovolá.“

186. Vzhledem k tomu, že neplatnost právního úkonu pro neurčitost dle § 37 Starého občanského zákoníku není v žádném ohledu součástí taxativního výčtu § 40a Starého občanského zákoníku, jde v případě Ujednání o odkupu o neplatnost absolutní.

6.6.Závěr

195. V případě záměru obce prodat nemovitou věc či její část je obec povinna záměr prodeje zveřejnit způsobem dle Zákona o obcích, jinak je právní úkon obce absolutně neplatný. Dle relevantní soudní judikatury se tato povinnost obce vztahuje i na případ uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o budoucím převodu nemovité věci ve vlastnictví obce. Vzhledem k tomu, že záměr obce převést v budoucnu spoluvlastnický podíl na Nebytové jednotce spojený s právem užívat garážové stání nebyl Objednatelem zveřejněn, je právní úkon Objednatele týkající se Ujednání o odkupu neplatný.
196. Dle názoru Zpracovatele je nezbytné pro případ uzavírání smluv o smlouvách budoucích postupovat stejným způsobem, jako by šlo o uzavření samotné budoucí smlouvy. Vyžadují-li tedy právní předpisy nebo stanovy družstva, aby o převodu majetku družstva rozhodla členská schůze nebo byly splněny jiné podmínky, je takové rozhodnutí či naplnění podmínek nezbytné též při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí.
197. Absence rozhodnutí členské schůze o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí v podobě Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2010 způsobuje dle názoru Zpracovatele absolutní neplatnost právního jednání Bytového družstva Podlesí týkající se Ujednání o odkupu, neboť fakticky jakékoliv majetkové nakládání s budovou, v níž jsou družstevní byty, vyžadovalo dle právních předpisů účinných v době uzavření Nájemní smlouvy 2010 rozhodnutí členské schůze.
198. Ujednání o odkupu je dle názoru Zpracovatele absolutně neplatné od počátku pro neurčitost

7.K platnosti Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2017

7.2.Rozhodnutí členské schůze a souhlas členů Bytového družstva Podlesí

s budoucím prodejem

212. Z uvedeného důvodu má Zpracovatel zato, že podmínky dle čl. 19 odst. 4 písm. m) Stanov a § 751 Zákona o obchodních korporacích musejí být splněny před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva k majetku družstva.

240. Nadále je však dle názoru Zpracovatele Ujednání o odkupu neurčité v části týkající se určení velikosti spoluvlastnického podílu, který má být předmětem převodu, neboť určení jeho velikosti v Ujednání o odkupu chybí. Dle názoru Zpracovatele je určení velikosti spoluvlastnického podílu základním a nezbytným rysem předmětu plnění a předmět plnění tak nebyl určen v tomto ohledu ani obecným způsobem. K podrobnějšímu výkladu týkajícímu se neurčitosti vymezení velikosti podílu Zpracovatel odkazuje na odstavce 176 - 182 v části, která se věnuje otázce platnosti či neplatnosti Ujednání o odkupu v režimu Starého občanského zákoníku.

8.3.K Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2010

279. Povinnost obce zveřejnit záměr prodat nemovitou věc ve smyslu Zákona o obcích se dle relevantní soudní judikatury vztahuje i na případ uzavření smlouvy o smlouvě budoucí o budoucím převodu nemovité věci ve vlastnictví obce. Vzhledem k tomu, že záměr obce převést v budoucnu spoluvlastnický podíl na Nebytové jednotce spojený s právem užívat garážové stání nebyl Objednatelem zveřejněn, je právní úkon Objednatele týkající se Ujednání o odkupu od počátku absolutně neplatný.
280. Dle názoru Zpracovatele je nezbytné v případě uzavírání smluv o smlouvách budoucích postupovat stejným způsobem, jako by šlo o uzavření samotné budoucí smlouvy, též na straně Bytového družstva Podlesí. Vzhledem k tomu, že právní předpisy vyžadují, aby o převodu majetku družstva rozhodla členská schůze za předchozího písemného souhlasu většiny bydlících členů, přičemž tyto podmínky splněny nebyly, je právní úkon Bytového družstva Podlesí týkající se Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2010 absolutně neplatný.
281. Ujednání o odkupu je dle názoru Zpracovatele absolutně neplatné od počátku též pro neurčitost vymezení budoucího předmětu převodu spočívající v absenci náležitostí smlouvy o převodu jednotky dle Zákona o vlastnictví bytů a pro neurčitost spočívající ve vymezení velikosti spoluvlastnického podílu, který má být předmětem převodu.
282.  

8.4.K Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2017

285. Ani v případě Ujednání o odkupu v Nájemní smlouvě 2017 nedošlo na straně Objednatele ke zveřejnění záměru převést v budoucnu podíl na Nebytovém prostoru na nájemce, právní jednání Objednatele týkající se Ujednání o odkupu je tak od počátku absolutně neplatné.

8.5.K neplatnosti právního úkonu či jednání ve vztahu k neplatnosti

Ujednání o odkupu

299. V případě Ujednání o odkupu obsaženého v Nájemní smlouvě 2010 považuje Zpracovatel právní úkony jak Bytového družstva Podlesí, tak Objednatele za neplatné, proto je neplatné i Ujednání o odkupu.
300. V případě Ujednání o odkupu obsaženého v Nájemní smlouvě 2017 je již situace odlišná. Jak vyplynulo ze shora uvedeného právní stanoviska, považuje Zpracovatel právní jednání Bytového družstva Podlesí ve vztahu k Ujednání o odkupu za spíše platné, přičemž právní jednání Objednatele ve vztahu k Ujednání o odkupu je zcela jistě neplatné. Avšak vzhledem k tomu, že Bytové družstvo Podlesí bylo v době uzavření Nájemní smlouvy 2017 minoritním spoluvlastníkem předmětného bytového domu, a tedy jeho právní jednání není rozhodnutím většiny hlasů spoluvlastníků, je už jen z tohoto důvodu Ujednání o odkupu neplatné.

8.6.Celkový závěr

303. V případě Ujednání o odkupu dospěl Zpracovatel na základě provedeného rozboru k závěru, že jak v Nájemní smlouvě 2010, tak v Nájemní smlouvě 2017 jde o ujednání od počátku absolutně neplatné.

308.Ze všeho shora uvedeného vyplývá, že Objednatel není Ujednáními o odkupu ani v jedné z posuzovaných Nájemních smluv vázán, není tedy na základě žádosti nájemce z Nájemních smluv vázán povinností převést na nájemce spoluvlastnický podíl na Nebytovém prostoru spojený s právem užívat příslušné garážové stání.

309. Vzhledem k závěru uvedenému v předchozím odstavci se již Zpracovatel nevyjadřoval k dalším položeným dotazům Objednatele, neboť jejich řešení bylo podmíněno tím, že Zpracovatel dojde k závěru o platnosti Ujednání o odkupu a vázanosti Objednatele jejich obsahem, což se však nestalo.