Prvotní otázky a návrh pana Dostála ze dne 3. 5. 2023

Ke stažení

Precizované požadavky pana Dostála na SMZ zastoupené vedoucí právního oddělení města paní Mgr. Šafaříkovou

Ke stažení

3. 5. 2023

Dobrý den,

shrnuji základní informace, které jsme projednali během úterního telefonátu a doplňuji o info o možnosti osvobození od bezúplatného příjmu dle zákona o daních příjmů.

forma převodu podílu SMZ na BDP

• za účelem dosažení změny velikosti podílu je třeba právním jednání část podílu převést na BDP
• prohlášení vlastníka samo o sobě není právním titulem převodu, slouží pouze k transformaci běžného spoluvlastnictví na bytové spoluvlastnictví
• převod tak musí proběhnout obvyklým způsobem nabývaní vlastnictví, tzn. s možnostmi
  • prodej
    • nepřichází v úvahu, narovnání vztahů má být v této fázi bezplatné
  • směna
    • nepřichází v úvahu před provedením rozdělení na jednotky, není co směňovat
    • mohla by být provedena po rozdělení domu na jednotky
      • předmětem směny by byl podíl BDP na bytu zvláštního určení a byl by směněn za příslušnou část podílu SMZ na druhé jednotce zahrnující soubor bytů
    • zřejmě zbytečně složitá varianta
  • darování
    • odpovídalo by povaze věci
    • podle § 19b odst. 1 písm. g) zákona o daních z příjmů, který nabyl účinnosti 1.1.2023, by bylo darování od daně pravděpodobně osvobozeno
      • ustanovení je koncipováno poměrně široce a dopadá i na převod spoluvlastnického podílu obce bytovému družstvu
      • podmínky jsem ověřil, mělo by na situaci BDP a SMZ dopadat, možná s jedinou výjimkou
      • předmětný § 19b uvádí, že osvobození je možné tehdy, pokud byl převod po stanovenou dobu zakázán podmínkami poskytnutí dotace a převod probíhá až po uplynutí této doby
        • „stanovenou dobou“ se dle mého názoru rozumí doba 20 let stanovená v § 3 odst. 1 písm. d) nařízení vlády č. 481/2000 Sb.
          • ve smlouvě o poskytnutí dotace byl převod v souladu s uvedeným ustanovením po dobu 20 let od kolaudace zakázán
        • kolaudační rozhodnutí nabyla právní moci 29.9.2003, 24.9.2003 a 30.9.2004
        • dohodou o změně smlouvy o dotaci však nedošlo výslovně ke zkrácení doby zákazu převodu, ale úplnému odpadnutí podmínky
          • dohoda o změně smlouvy o dotaci totiž v souladu s možností upravenou v § 3 odst. 2 nařízení vlády č. 481/2000 Sb., stanoví, že podmínka zákazu převodu po dobu 20 let již není nadále závazná
        • čistě formálně odkazuje § 19b na „stanovenou dobu“, přičemž jde dle mého názoru o odkaz na shora uvedený § 3 odst. 1 písm. d) nařízení
          • osvobození by tak formálně mohlo být  možné až u bezúplatného převodu provedeného po uplynutí „stanovené“ doby, bez ohledu na to, zda byla závaznost podmínky dohodou zrušena
        • v principu nevidím v aplikaci osvobození od bezúplatného příjmu z tohoto důvodu problém i v případě, že dojde k převodu dříve, než za 20 let, neboť účel a smysl osvobození je zřejmý, ale doporučil bych pro jistotu BDP, aby aplikaci osvobození pro jistotu na FÚ z uvedených důvodů ověřilo, neboť realizoval-li by se převod v polovině letošního roku, neuplynula by původní lhůta 20 let ani v jednom z případů
  • vydání bezdůvodného obohacení
    • nepřichází v úvahu, 51% podíl SMZ není bezdůvodným obohacením, byl zapsán na základě určovacího rozsudku soudu
  • dohoda o narovnání
    • nepřichází v úvahu, mezi stranami není po právní stránce spor o velikost spoluvlastnického podílu
    • velikost spoluvlastnického podílu zapsaná v KN byla zapsána na základě určovacího rozsudku soudu, který soud vydal se souhlasem obou stran
• ve výsledku by tedy nejvhodnější formou převodu vlastnického práva bylo zjevně darování části spoluvlastnického podílu

možnosti prohlášení vlastníků

• dle mého názoru by nebyl po právní stránce problém spojit do jednoho dokumentu darování s následnou přeměnou spoluvlastnictví budovy na spoluvlastnictví jednotek tak, aby ze současného stavu v KN byl zapsán přímo nový stav dle dohody SMZ a BDP
  • šlo by o analogii darovací smlouvy, kterou obdarovaný zároveň zřizuje věcné břemeno pro dárce (např. doživotního užívání)
• pro jistotu jsem tuto možnost konzultoval telefonicky na odboru řízení územních orgánů ČÚZK (autor stanoviska na žádost Mgr. Vojtáškové)
  • úřednice nebyla po telefonu této variantě nakloněná, nezdálo se jí to průchozí
  • preferovala by oddělení obou kroků, tedy samostatně převod části podílu a poté teprve vymezení jednotek
  • souhlasila s případným zpracováním písemného stanoviska, pokud bychom jí k této problematice poslali písemný dotaz, lhůta zpracování by byla cca do 30 dnů
• pakliže není ani z jedné strany politické zadání na tom, aby darování a rozdělení domu na jednotky proběhlo v jednom kroku v rámci listiny prohlášení vlastníka, bylo by dvoukrokové řešení evidentně bezpečnější
• dvoukrokové řešení by bylo dle mého názoru lepší též z toho důvodu, že darování majetku musí SMZ zveřejnit a bylo by jednoduší a srozumitelnější popsat prosté darování, než darování spojené s přeměnou vlastnictví domu na vlastnictví jednotek
• dvoukrokové řešení by pak znamenalo, že by musel být přepočítán podíl SMZ na budově tak, aby po zápisu darování do KN a po následném rozdělení budovy na jednotky byl v KN zapsán výsledný stav 100% BZÚ SMZ a na jednotce jako souboru bytů spoluvlastnický podíl SMZ 16,76%
  • nejprve by tedy došlo k darování, které by nastavilo podíl vyšší o vlastnictví SMZ na BZÚ, tedy například 18%, kdy rozdíl 1,24% by představoval BZÚ (jde jen o příklad, přesná hodnota by se musela vypočítat)
  • v katastru by tak byly zapsány po darování spoluvlastnické podíly např. 18% SMZ, 82% BDP
  • poté by byly prohlášením vlastníka zapsány jednotky s výsledným vlastnictvím 100% BZÚ SMZ, 16,76% SMZ a 83,24% BDP na jednotce jako souboru bytů
  • hodnota majetku, který připadá na SMZ a na BDP by zůstala stejná, jen by se změnila právně struktura majetku a podílů na nich
    • jde analogicky o situaci, kdy si podíloví spoluvlastníci s podíly 50% na budově vymezí 10 jednotek, ale místo toho, aby měl každý z nich 50% podíl na všech 10 jednotkách, bude mít jeden z nich 100% podíl na 5 jednotkách a druhý 100% na druhých 5 jednotkách

povaha vypořádání práv při vymezení jednotek

• vzhledem k tomu, že BZÚ bude ve výsledku ve 100% vlastnictví SMZ, má rozdělení domu na jednotky částečně též povahu oddělení ze spoluvlastnictví, protože BDP už spoluvlastníkem BZÚ nebude
• výsledný dokument rozdělení na jednotky tedy bude mít zřejmě kombinovanou povahu prohlášení vlastníka s částečným oddělením ze spoluvlastnictví
• konzultoval jsem to ještě znovu na odboru řízení územních orgánů ČÚZK, úřednice v tom problém neviděla, ale doporučila ještě pro jistotu projednat výslednou podobu dokumentu na příslušném katastrálním pracovišti –  budu prověřovat zítra, případně po víkendu

Na základě shora uvedeného prosím o projednání variant postupu v rámci SMZ a též s BDP, zda by byla dvoukroková varianta pro obě strany přijatelná.

Pokud ano, připravil bych návrh darovací smlouvy, která by obsahovala zároveň odůvodnění darování a jeho rozsahu dle podkladů, které jsem od Vás obdržel, a začali bychom s přípravou prohlášení vlastníka.

Zároveň by bylo třeba vypočítat příslušný podíl pro účely darování, aby po rozdělení domu na jednotky byl dosažen požadovaný cílový stav. Ten by měl být vypočten s ohledem na poměr velikosti podlahové plochy BZÚ k celkové podlahové ploše všech bytů v domě, což je princip, který bude dle občanského zákoníku rozhodný pro stanovení podílů na společných částech budovy při rozdělení budovy na jednotky.                             

S pozdravem

Jiří Dostál

10. 5. 2023

Dobrý den paní Šafaříková,

darování části podílu SMZ bytovému družstvu a rozdělení domů na jednotky tedy proběhne dvoukrokově takto:

1)      darovací smlouva

a.       Rada a Zastupitelstvo schválí darování části podílu SMZ bytovému družstvu

b.       bude uzavřena darovací smlouva, která bude vložena do katastru nemovitostí

c.       na základě darovací smlouvy dojde ke snížení podílu SMZ

2)      prohlášení vlastníka/částečné zrušení a vypořádání spoluvlastnictví v jednom dokumentu

a.       po provedení zápisu darovací smlouvy do katastru Rada a Zastupitelstvo schválí rozdělení domů na jednotky společně s částečným zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví

b.       SMZ a BDP podepíší prohlášení vlastníka/částečné zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

c.       prohlášení vlastníka rozdělí každý dům na byt zvláštního určení a druhou jednotku, která bude zahrnovat zbývající byty

d.       za běžných okolností by zůstaly obě jednotky ve spoluvlastnictví SMZ a BDP, přičemž podíl na obou jednotkách by odpovídal podílu nově vytvořenému darovací smlouvou

e.       v rámci rozdělení na jednotky však dojde zároveň k částečnému zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví spočívajícímu v tom, že vlastníkem bytu zvláštního určení se stane výlučně SMZ

                                                               i.      BDP přenechá svůj podíl, který by za běžných okolností mělo na bytu zvláštního určení, městu Zlín

                                                             ii.      SMZ za to recipročně přenechá BDP část svého spoluvlastnického podílu na druhé jednotce, která bude tvořena souborem bytů

                                                           iii.      výsledkem bude vlastnictví bytu zvláštního určení městem Zlín ze 100 % a spoluvlastnictví druhé jednotky, kde dojde ke snížení podílu SMZ na výslednou hodnotu 16,76 %

Prohlášení vlastníka muselo dle dřívější právní úpravy obsahovat mimo jiné též stanovy budoucího společenství vlastníků jednotek, pokud mělo vzniknout aspoň pět jednotek s alespoň třemi vlastníky, v opačném případě pak alespoň pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. S účinností od 1.7.2020 tyto náležitosti již součástí prohlášení vlastníka obligatorně být nemusí.

Vzhledem k tomu, že prozatím zůstanou vlastníky jednotek dále SMZ a BDP, není dle mého názoru nezbytné do prohlášení vlastníka doplňovat pravidla pro správu domu, a to tím spíše, že je uzavřena Smlouva o správě společné věci. Nebylo by to praktické též s ohledem na předpoklad, že dojednání podmínek pravidel pro správu domu by bylo zdlouhavé a neumožnilo by tak relativně rychlé vymezení jednotek.

Pro přípravu prohlášení vlastníka prosím o zaslání

• aktuálního LV ke všem domům
• údajů o bytech/nebytových prostorech
  • označení jednotlivých bytů/nebytových prostor čísly a pojmenováním (byt, garáž, sklep apod.), včetně označení BZÚ
  • údaj o tom, ve kterém nadzemním podlaží se byt/nebytový prostor nachází
  • ideálně dispozice (např. 1+1, 2+kk apod.) + seznam místností v každém bytu/nebytovém prostoru a užitnou plochu každé místnosti (volný prostor mezi stěnami, který je skutečně k dispozici pro užívání, je třeba nezaměňovat s podlahovou plochou – viz dále), ale není to nezbytně nutné, nejde o povinnou náležitost

o   podlahovou plochu každého bytu/nebytového prostoru (vypočítává se podle nařízení vlády č. 366/2013 Sb.)

§  zjednodušeně řečeno se do podlahové plochy počítá veškerý prostor uvnitř bytu/nebytu ohraničený vnitřní stranou vnějších stěn bytu/nebytu

·         počítá se tam tedy i plocha zastavěná nosnými i nenosnými stěnami uvnitř bytu/nebytu

·         nepočítá se tam plocha pod vnějšími stěnami bytu/nebytu

§  podrobně je to popsána v § 2 a 3 nařízení

·         schematické nákresy jednotlivých podlaží, ze kterých musí vyplývat umístění bytů/nebytových prostor a společných prostor (společné prostory jsou všechny ostatní prostory v domě, které nejsou bytem nebo nebytovým prostorem)

o   není třeba kreslit jednotlivé pokoje, postačí vnější stěny každé jednotky

§  ukázku, jak to může vypadat, posílám v příloze emailu

o   pokud je součástí domu i nějaký balkon, lodžie, terasa nebo něco podobného, musí se to na nákresu též objevit, je to též společný prostor, ale může být dle povahy ve výlučném užívání vlastníka některé z jednotek

o   u společných prostor, které jsou určené pro výlučné užívání vlastníku určitého bytu/nebytu, též informaci, který byt/nebyt má právo výlučného užívání

Součástí prohlášení vlastníka má být též určení a popis společných částí. Ty určuje návodně shora zmiňované nařízení vlády č. 366/2013 Sb. v paragrafech 4 – 6, přesné znění lze doladit dle skutečnosti a potřeb BDP či SMZ. Vymezení společných částí nařízením vlády není kogentní dle potřeby je tedy možné je upravit.

Součástí prohlášení musí být též údaje o věcných a jiných právech a závadách, které přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotkám na všechny vlastníky jednotek nebo jen na některé z nich. Zde postačí zpravidla uvedení věcných práv zapsaných v katastru, které zjistím z výpisu z KN, případně je zde možné doplnit dle potřeby další závady či závazky, které na vlastníky přechází. Není nezbytné uvádět informace o smlouvách o dodávkách energií, odvozu odpadu apod.

S pozdravem

Jiří Dostál

Mgr. Jiří Dostál, advokát

ČAK: 14260, IČO: 74320963
Věstonická 4289/12, 628 00 Brno

+ 420 777 229 630  |  dostal@mgrdostal.cz