Bytové družstvo Podlesí

Pavel Sekula

předseda představenstva

                                                                                              Pan

                                                                                              Ing.et Ing.Jiří Korec

                                                                                              náměstek primátora SMZ

Vážený pane náměstku,

na základě naší schůzky dne 19.10.2016 si dovoluji Vám poskytnout informace a názor BDP na záležitost narovnání vztahů mezi BDP a SMZ. Protože není možné náš pohled vtěsnat do jedné věty, s omluvou se vrátím k začátkům celé výstavby.

V létě roku 2002 SMZ, ( resp. BD, které bylo účelově založeno SMZ a městskou organizací Správa domů Zlín s.r.o. ( SDZ ) ve spolupráci s firmou ISA CONSULT s.r.o. ( ISA ) z Frýdku Místku), zahájil nábor zájemců o byty v šesti domech v lokalitě Jižní svahy – Podlesí ve Zlíně. ISA tuto práci prováděla na základě smlouvy pro BD.

Na členských schůzích jak ISA ústy Ing.Ščígelové, tak zástupci SMZ v BD jmenovitě Ing.Dorazil ( tehdejší místopředseda představenstva BD ) za účasti tehdejšího primátora pana Úlehly v prostorech radnice, kde se členské schůze konaly, nám zájemcům slibovali byty za které zaplatíme konkrétní, předem určené částky včetně splátek a po uplynutí 20 let nám budou byty převedeny do vlastnictví za 1kč resp. za náklady spojené s přepisem vlastnictví.

Příloha č.1      Prohlášení členů BD – převod za 1 Kč.

Toto odpovídalo tehdejším zvyklostem tohoto typu výstavby a kontinuálně navazovalo na neúspěšnou výstavbu ve sdružení SMZ a MERA – Zlín s.r.o. Uvedené spojení zkrachovalo z důvodu změny podmínek Státního fondu rozvoje bydlení ( SFRB ), který poskytla SMZ na výstavbu dotaci.

10.9.2002 se konala první členská schůze BD, na které bylo poprvé přítomno i 84 zájemců o členství v BD. Tam jsme převzali doklady na zaplacení základního členského vkladu a dalšího členského vkladu a byli jsme přijati za členy BD. Na této schůzi se nám také poprvé dostaly do rukou smlouvy o sdružení, smlouvy mezi SMZ a BD, kdy jsme zjistili, že slibovaný převod po dvaceti letech je úplně jinak.

Příloha č.2      Smlouvy o sdružení

Dále jsme však byli ubezpečováni, že platí, co je dohodnuto (tedy převod za 1,-Kč) a že se tyto smlouvy změní. Komplikací, která toto způsobila, bylo, že výstavba je dotovaná ze Státního fondu rozvoje bydlení ( SFRB ) a ten poskytl dotaci SMZ za několika podmínek. Zásadní podmínkou je, že SMZ na základě smluv o sdružení musí být po 20 let alespoň 51% vlastníkem domů. A to i přes to, že podíl BD na bytových domech (bez bytů zvláštního určení) ve skutečnosti podle nás činí cca 85 % z celkové ceny výstavby. V smlouvách, které podepsalo bývalé vedení BD, není tato disproporce nijak napravena.

Přičemž stačilo, aby SMZ řádně plnilo své povinnosti vyplývající z této smlouvy a jako správce majetkových hodnot mimo jiné správně stanovilo pořizovací cenu domů a také přesný poměr vložených finančních prostředků a dále jednoduché ujednání o tom, že BDP půjčuje SMZ část svého podílu na tuto dobu a po jejím uplynutí bude tento podíl BDP opět SMZ vrácen.

Nejde jen o to, že se nyní složitě dohadujeme o stanovení skutečných vlastnických poměrů (ty měly být při správném ocenění stavby a evidenci vkladů jasné, což však SMZ neučinilo) ale budeme mít problémy při stanovení daně z nabytí majetku. Není totiž možné ( a bylo by amorální), aby jakoukoliv takovou případnou daň platilo BDP.

Jak je výše uvedeno, BD bylo založeno účelově a jeho založením byla SMZ pověřena fa ISA CONSULT s.r.o. Ve stanovách si pak SMZ zabezpečilo při hlasováních na členských schůzích 180 hlasů a SDZ pak dalších 10 hlasů. Při počtu 162 členů BD se tak SMZ stalo ovládající osobou BD a je tedy do teď zodpovědné za všechny chyby, které byly v té době způsobeny v důsledku této výhody. V představenstvu a kontrolní komisi pak zasedli pouze zaměstnanci SMZ nebo SDZ popř. funkcionáři těchto subjektů. Bydlící členové BD neměli možnost mít v těchto orgánech žádného svého zástupce a hlasování na členských schůzích probíhalo vždy ve prospěch SMZ bez ohledu na názory členů BDP – tedy skutečných investorů.

Pro dokreslení té doby uvádím fakt, že po naléhání družstevníků na to, aby v představenstvu zasedl zástupce bydlících členů BDP, nominovalo představenstvo a členská schůze jediným zvednutím ruky zástupce SMZ, které disponovalo 162 hlasy, schválila pana Vodáka, který byl ovšem zetěm bývalého předsedy BDP pana Chvatíka, který byl zároveň tajemníkem SMZ. Toho pana Chvatíka, který podepsal smlouvy o sdružení bez schválení členské schůze a před datem zápisu BDP do obchodního rejstříku.

Proto jsou také všechny smlouvy uzavřeny především ve prospěch SMZ. Dá se říci, že ve skutečnosti si podepisovalo SMZ smlouvy samo se sebou. Snažili jsme se na nevýhodnost smluv ( respektive Smlouvy o sdružení ze dne 16.8.2002, kterou jsme obdrželi na členské schůzi ) poukazovat ale jediné čeho jsme dosáhli bylo, že v dodatcích bylo změněno striktní ujednání o tom, že po 20ti letech nebude cena převodu za tržní cenu ale po dohodě.

Poukazovali jsme také na to, že předaná smlouva je neplatná, protože představenstvo ji podepsalo před datem zápisu představenstva do obchodního rejstříku. K našemu překvapení se později našla „nová“ smlouva o sdružení, s opraveným datem podpisu. Po rozhovoru s panem Dostálem bylo jasné, že smlouva byla antidatována. K tomuto tvrzení je však nyní mnohem více indicií.

Kromě toho, že smlouvy včetně rozdělení a dodatků působí zmatečně, je podstatné to, že žádná z nich (vyjma posledních dvou dodatků) nebyla schválena na žádné členské schůzi. Bylo by možné dovodit to, že tedy z těchto smluv jsou zavázány pouze osoby pod touto smlouvou podepsané, jelikož stanovy jednoznačně určují, že schvalování takovýchto smluv patří do působnosti schvalování na členské schůzi.

O tom, že členové BD byli bráni jako občané druhé kategorie, svědčí několik následujících faktů. Bývalé představenstvo v čele s p Dorazilem a p Kašným zakázalo SDZ umožnit nahlížet členům BD do účetních a smluvních dokladů. Neměli jsme jak zjistit faktický stav věcí. Na členských schůzích byly schvalovány hospodářské výsledky BD bez možnosti ověření. V okamžiku, kdy jsme na nepravosti poukazovali, byli jsme umlčeni (p Rábek – člen KK) nebo byla členská schůze předčasně ukončena. O volbě pana Vodáka členem představenstva bylo napsáno výše.

Ve smlouvě o sdružení je v aktivech SMZ uveden vklad SMZ ve formě uhrazené projektové dokumentace ve výši 5.900.000,- Kč. Jak však z přiložených dokladů vyplývá, tak 1.975.000,- Kč z této sumy SMZ zaplatilo společnosti MERA Zlín s.r.o. za „ předané seznamy zájemců pro výstavbu nájemních bytů ve Zlíně – Jižní svahy – Podlesí “.

Fascinující ovšem je, že fa ISA CONSULT s.r.o. na základě Smlouvy o poskytování manažerských a ekonomických služeb, tentokrát pracovala ovšem pro BD (kdyby pro SMZ, musela by být vybrána na základě zákona o zadávání veřejných zakázek, jak městu ukládá zákon a podmínky SFRB), získala dalších 1.500,-Kč/byt za „Marketingový průzkum“ a další 3% z celkové hodnoty investičního záměru za „ realitní činnost“. ISA CONSULT s.r.o. získala přes 6.000.000,- za činnost, kterou již dostala zaplacena jiná společnost. Veškerá marketingová činnost spočívala v podání jednoho inzerátu do INFOSERVISU a jeden článek byl v MAGAZÍNU města Zlín. Ovšem oboje podali zaměstnanci SMZ, členové představenstva. A zájemci o bydlení byli většinou zaměstnanci SMZ, dodavatelské firmy MANAG a jejich známí.

Příloha č.3      Smlouva o poskytování manažerských a ekonomických služeb

Příloha č.4      Smlouvy mezi SMZ a MERA Zlín

Vrátím-li se  ke vkladu  SMZ  - projektové dokumentaci, dalším dokumentem jsme zjistili, že SMZ snížilo cenu společnosti MERA Zlín za dodanou projektovou dokumentaci o 400.000,-Kč vzhledem ke stavu „rozpracovanosti“.

SMZ nejenom že podvádělo, ale navíc ani neplnilo a dodnes nenaplnilo svůj závazek vyplývající z této smlouvy tj. vložit do sdružení pozemky pro výstavbu. Nehledě na to, že podvedlo poskytovatele dotace a neplnilo dotační podmínky.

O stavu „ rozpracovanosti“ nebo kvalitě projektu svědčí nejlépe to, že nakonec se stavělo podle jiné, nové realizační dokumentaci, vypracované společností Ateliér 91 s.r.o., která ji vypracovala během zakládání domů při výstavbě. Tato dokumentace pak stála cca 1.150.000,-Kč. A opět jsme ji zaplatili v ceně domů.

Vše nasvědčuje tomu, že jak ISA CONSULT s.r.o., MERA Zlín s.r.o., MANAG a.s, sloužili ke zpětnému získávání investovaných finančních prostředků pro soukromé účely. Všechny tyto nitky se z našeho pohledu sbíhaly v investičním oddělení, jmenovitě u p Dorazila. Ten také mimo jiné zaměstnal na dohodu svoji „přítelkyni“ a z prostředků BD tak naprosto zbytečně odteklo cca 300.000,-Kč.

Veškerou agendu s touto výstavbou, však mohlo zvládnout investiční oddělení společně s městskou organizací SDZ stejně, jak tomu bylo v předcházející výstavbě, tedy bez prostředníka (ISA CONSULT).

Po změně stanov a změně představenstva jsme podali trestní oznámení, ale vše bylo odmítnuto s poukazem na naši možnost obrátit se na obecní soud. Nemohli jsme se však na soud obrátit, pokud jsme si chtěli v té době zachovat možnost jednání s městem. Zároveň jsme si nepřáli, aby SMZ přišlo o dotaci a hradilo navíc pokutu ve výši dotace. O nestrannosti či ochotě orgánů činných věc řešit v oblasti trestně právní však za Janečkovo-Ulehlově období lze vážně pochybovat.

Dopad smlouvy o sdružení není jenom v nejasném vypořádání po dvaceti letech ale díky minulému představenstvu (předseda představenstva p Kašný) a podpisu Dohody podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí (dohoda) je také nejasné rozdělení příjmů a výdajů z provozu této investice plynoucích.

Již rozdělení příjmů a výdajů (zisk) neodráží skutečnost, že BDP je hlavním investorem a mělo by mu náležet procento rozdělení zisku, které by odpovídalo jeho vkladu. Na rozdíl od majetku, který je zatížen podmínkou SFRB, tedy že SMZ po dobu 20 let musí vlastnit nejméně 51% stavby, tato podmínka pro rozdělení výsledku hospodaření se společnou věcí neplatí.

V čl.III bod 6 písmeno a) této dohody je ustanovení, které vylučuje BD z příjmů plynoucích z nájmů bytů zvláštního určení. BD se finančně podílelo na celé výstavbě bytových domů a to i na bytech zvláštního učení.

Důsledkem těchto neoprávněných ustanovení vytvořených pouze ve prospěch SMZ je, že město nakonec má, nebo by mělo, podíl na zisku ve výši 57,25 % a BDP pouze 42,75 %. To se nedá nazvat jinak než okrádání jedné skupiny občanů SMZ, zneužití svého výsadního postavení a poškození investice BDP.

Hlavně ale tehdejší členové představenstva nepostupovali s péčí řádného hospodáře BD, kdy měli zabezpečit jiné rozdělení podílů na příjmech a výdajích, což na rozdíl od smlouvy o sdružení, v ní rozdělení majetkových podílů na dobu 20-ti let vyplývající z podmínky SFRB, bylo možné. Tak BD přišlo o několik miliónů korun, a když se nové představenstvo rozhodlo změnit rozdělení nákladů tak, aby nedocházelo k dalšímu poškozování BD, město podalo na BD žalobu. Pro upřesnění uvádím, že dohoda také nebyla schválena na členské schůzi se stejnými možnými důsledky jako u nechválených smluv o sdružení.

Vzhledem k těmto faktům BDP jen stěží může považovat dohodu za platnou či pro něj právně závaznou.

Příloha č.5      Dohoda podílových spoluvlastníků

Chtěl bych uvést, že při setkání se zástupci jiných družstev s podobným způsobem spolupráce s městy, nikdo nemusí dělit příjmy z nájemného mezi město a družstvo.

Jsou další sporné a nemorální skutečnosti, manipulace se zápisy členských schůzí nebo špatné rozdělení příjmů a výdajů ale vím, že již tak je uvedených informací k prostudování a nalezení spravedlivého řešení mnoho. V minulosti jsme se snažili nejasné a pro BD nespravedlivé ujednání řešit se zástupci SMZ na různých úrovních. Spíše nám však bylo vyhrožováno a předložené návrhy z pera p Janečky, p Kašného a  pí Staškové byly pro BD naprosto neakceptovatelné.

1. Vypořádání vlastnictví po uplynutí lhůty dvaceti let.

SMZ zajistí, aby BDP nabylo bezúplatně a bez dalších finančních nákladů takovou část majetku, která bude odpovídat výši vložených finančních prostředků BDP do pořizovací ceny bytových domů.

To je předmětem současného jednání mezi BDP a SMZ, kdy bylo dosaženo dohody o poměru 81% BDP a 19%SMZ.

BDP ovšem tvrdí, že nebyly akceptovány jeho argumenty se v těchto výpočtech vypořádat jak s vícepracemi členů BDP, které musí být započítány do pořizovací ceny domů, tak s vrácením neoprávněně vyplacených prostředků firmě ISA CONSULT a v neposlední řadě podvodné vylákání finančních prostředků za garáže a garážové stání.

BDP v důsledku nevýhodného postavení plynoucího z podepsaných smluv jednostranně zvýhodňujících SMZ, nemůže uplatnit jeho věcné, účetně a ekonomicky i morálně oprávněné požadavky. Toto chceme napravit.

2. Garáže a garážové stání (G, GS)

Podstatou tohoto podvodu je, že se na pořízení G, GS podíleli svými vklady všichni družstevníci, tedy i ti  (a je jich většina), kteří G, GS nemají pronajaté.

Naopak, nájemníci G, GS se nepodíleli svým členským vkladem (předplacené nájemné G, GS)  na pořízení nemovitosti v odpovídající výši.

Nájemníkům G, GS bylo řečeno, že uhradí kupní cenu G, GS formou dopředu uhrazeného nájemného a po uplynutí 20 let dostanou G, GS za 1.000,- Kč. Jedná se tedy o skrytou formu prodeje.

Jak je ale uvedeno výše, náklady na vybudování G, GS (celou stavbu) hradili všichni družstevníci a kupní cena za G,GS ( dopředu vybraný nájem) nebyla použita na úhradu nákladů výstavby.

SMZ bylo v roce 2003 neoprávněně vyplaceno 51% takto dopředu vybraných prostředků tj. 3 463 920,00 Kč.  

V nájemních smlouvách je uvedena chybně částka za G, GS, která nebyla odsouhlasena RMZ.

Ve smlouvách se nepočítá se skutečnými plochami, které jsou různé pro různé G,GS, ani s rozdílnými náklady na vybudování G, GS, které jsou také rozdílné.

K nápravě je potřeba následující postup:

1. Zrušit všechny nájemní smlouvy na G, GS

2. G, GS je třeba vložit do nájemních smluv na byt stejně jako sklepy nebo terasy a balkony

3. Ti co již nemají nájem bytu, ale stále mají nájem G nebo GS musejí "prodat" tento prostor nájemci bytu v příslušném domě. Jedná se o jednotlivce (podnajímají bez souhlasu spoluvlastníků).

4. V rámci nájemní smlouvy budou nájemci platit nájem ve výši jako za sklepy, tedy 4,- Kč za m2.

5. Nájemci musejí doplatit zpětně 13 roků a dál platit nájem.

6. SMZ vrátí BD všechny vybrané finanční prostředky za G, GS

7. BD vrátí všechny vybrané finanční prostředky za G, GS stávajícím nájemcům G,GS (zápočet).

8. Nájemníci G a GS doplatí nebo jim bude vrácena částka jako DČV G nebo DČV GS (zápočet + doplatek).

9. BD vrátí všem členům podíl na špatně určeném DČV. Je to cca 621,4 Kč za m2 podlahové plochy.

10. Ti co mají G budou hradit DČV G za 1 m2 podlahové plochy víc než ti, kteří mají pouze GS. U G byly vyšší pořizovací náklady (vrata, osvětlení a zásuvky s napojením na příslušný elektroměr).

3. Hospodaření se společnou věcí

Hospodaření se společnou věcí se dosud řídí Dohodou podílových spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí, o jejíž platnosti však již bylo řečeno výše. Navrhujeme sepsat novou dohodu, která bude lépe odrážet změněné podmínky majetkové i skutečnost, že SMZ již ukončilo režim dotačních podmínek.

4. Správa domů Zlín

Rozhodnutím původního představenstva BD v roce 2003, které bylo sestaveno z řad zaměstnanců  SMZ, byla bez výběrového řízení pověřena správou společného majetku Správa domů Zlín, (dále jen SDZ) jehož je SMZ jediným vlastníkem.

SDZ vykonávala svoji činnost pro BD nedostatečně. V oblasti technické zanedbala technický stav budov, nevymáhala rázně záruční opravy po dodavateli stavby a neprováděla potřebné revize vyhrazených technických zařízení. Důsledkem byly desítky nevyřešených záručních oprav od nájemců bytů (mnozí si je pak prováděli na vlastní náklady) a nevyřešené podstatné závady tj. zatékání střechami, zatékání základy domů a neprovedené odkanalizování  před domem 5410.

V oblasti ekonomické nejsou pro BD dobře provedeny přepočty příjmů a výdajů mezi SMZ a BD. Dále není dobře spočítáno daňové přiznání BD za rok 2004 (pan Hladík).

V oblasti smluvní nebyly řádně ukončeny nájemní smlouvy z té doby a také nebyly převedeny smlouvy o další majetkové účasti.

V neposlední řadě byly shledány podstatné chyby ve vedení účetnictví, jejich náprava si vyžádala vynaložení velkého úsilí.

Z těchto důvodu pak BD přišlo o několik set tisíc Kč.

Navrhujeme, aby SDZ v rámci reklamace jejich činnosti vrátila polovinu uhrazených prostředků BD.

S úctou

                                                                                                          Sekula Pavel

                                                                                  předseda představenstva BD Podlesí

Ve Zlíně dne 23.10.2016